Su casa: lo que muestran los registros judiciales

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Esta página reporta lo que dicen escrituras registradas, una sentencia de la corte de circuito, una opinión de la corte de apelaciones y noticias sobre la casa de Mary Estimé-Irvin en North Miami. No incluye la dirección. Cada dato indica su fuente. Las citas de documentos en inglés son traducciones.

2014

• Ella compró la casa a Deutsche Bank National Trust Company, como fiduciario, por $154,000. La escritura de garantía especial (special warranty deed) tiene fecha del 26 de agosto de 2014 y se registró el 17 de septiembre de 2014. Fuente: instrumento 2014R646293, libro OR 29312, página 2794, registros oficiales del condado de Miami-Dade.
• Más tarde, la corte determinó que la casa “es y ha sido su residencia con exención de vivienda (homestead)” y que ella “ha ocupado y mantenido la posesión de forma continua” desde el 26 de agosto de 2014. Fuente: Sentencia Final Enmendada de Saneamiento de Título, caso núm. 2020-007239-CA-01, instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.

2018

• El 30 de abril de 2018, VWC LLC le hizo un préstamo de $15,123.00, según las conclusiones de la corte. Fuente: Sentencia Final Enmendada de Saneamiento de Título, caso núm. 2020-007239-CA-01, instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.
• El 2 de mayo de 2018 ella firmó una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) de la casa a VWC LLC por $10. Se registró el 25 de mayo de 2018. La escritura no menciona ningún préstamo. Fuente: instrumento 2018R312092, libro OR 30990, página 4193.
• La escritura la preparó Marcel Denis, de ALPAM Group, Inc., en North Miami. La escritura da la dirección de la oficina de ALPAM Group para VWC LLC. Sunbiz registra otra dirección para VWC LLC, en Miami. El nombre de Denis aparece impreso en la segunda línea de testigo, y quien hizo la notarización también firmó en la primera línea de testigo. El reconocimiento notarial tiene fecha del 23 de mayo de 2018 y escribe su nombre como “Marie Estime-Irvin”. Fuente: instrumento 2018R312092, libro OR 30990, página 4193; División de Corporaciones de Florida (Sunbiz), VWC LLC, documento núm. L11000041195.
• Se registró a su nombre un aviso de gravamen federal por impuestos por $1,326,066.24 el 2 de agosto de 2018. El aviso indica el tipo de impuesto como 6672, la multa de recuperación de impuestos retenidos (trust fund recovery penalty). Un aviso anterior, por $77,665.64, se registró el 2 de mayo de 2017. Los registros revisados no muestran si alguno fue cancelado. Fuente: avisos del IRS, formulario 668(Y)(c), CFN 2018R0468421, libro OR 31085, página 3215 (2018), y libro OR 30517, página 1801 (2017), registros oficiales del condado de Miami-Dade.
• El Miami Times reportó “un gravamen del IRS de $1.4 millones por impuestos de negocios y cuentas sin pagar” en su historial. Fuente: Mark Sell, “Spring elections heat up in City of North Miami”, Miami Times, 13 de abril de 2021.

2019

• Michael Etienne, entonces secretario municipal (city clerk) de North Miami, se postuló contra ella para el puesto del Distrito 3 del concejo. Era secretario municipal desde 2011. Fuente: “North Miami seat in limbo”, Miami Times, 22 de mayo de 2019.
• El Miami Times reportó que la Comisión de Ética de Miami-Dade había emitido dos cargos contra Etienne por “aprovechar su cargo oficial en relación con viajes de la ciudad”. Las sanciones fueron una reprimenda, una multa de $500, $500 en costos de investigación y $2,155.66 de restitución. Fuente: “Ethics, election issues dog some challengers”, Miami Times, 8 de mayo de 2019.
• Ella ganó la segunda vuelta del 4 de junio de 2019, con 714 votos (52.73%) contra 640 (47.27%), una diferencia de 74. Fuente: resultados oficiales de Elecciones de Miami-Dade (enr.electionsfl.org), segunda vuelta del Distrito 3 de North Miami, 4 de junio de 2019.

2020

• El 10 de febrero de 2020, VWC LLC transfirió la casa a Etienne mediante una escritura de cesión de derechos (quitclaim deed) por $110,000. La escritura la firman Odilon Celestin y Bernalia Celestin como gerentes de VWC LLC. La escritura la preparó Etienne. Fuente: instrumento 2020R98281, libro OR 31814, páginas 1308-1310.
• Etienne presentó una demanda en la corte de circuito de Miami-Dade, caso núm. 2020-007239-CA-01. Ella presentó una contrademanda para sanear el título (quiet title), y VWC LLC fue nombrada como tercera demandada. Fuente: Sentencia Final Enmendada de Saneamiento de Título, instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.

2025

• El juez Charles Johnson dictó una sentencia final el 31 de diciembre de 2024. Una sentencia final enmendada de saneamiento de título se firmó el 28 de febrero de 2025 y se registró el 11 de marzo de 2025. Fuente: instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.
• La corte determinó que VWC LLC le hizo a ella un préstamo de $15,123 el 30 de abril de 2018, y que ella entregó la escritura de 2018 “con la intención de garantizar el pago” de ese préstamo. Según los Estatutos de Florida 697.01 y 697.02, la escritura “se considera y se tiene como una hipoteca”. Fuente: instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414, párrafo 2.
• La corte determinó que Etienne no era un comprador de buena fe, por valor y sin conocimiento previo, del préstamo que ella recibió de VWC LLC, que “nunca tuvo el título legal” de su residencia con exención de vivienda, y que no tiene derecho a la posesión. Fuente: instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414, párrafo 2.
• La corte ordenó que ella es la dueña en pleno dominio (fee simple) de la casa, con efecto desde el 30 de abril de 2018. Ordenó que las escrituras de 2018 y 2020 “eran y son nulidades ab initio”, es decir, nulas desde el principio. Prohibió de forma permanente que Etienne y VWC LLC reclamen cualquier derecho sobre la propiedad. Fuente: instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414, párrafos 5 a 9.

2026

• Etienne apeló sin abogado (“in proper person”). El 21 de enero de 2026, la Tercera Corte de Apelaciones del Distrito emitió en el caso núm. 3D25-0008 una opinión per curiam (sin autor individual) que dice “Affirmed” (confirmada), seguida de una cita al caso Applegate v. Barnett Bank of Tallahassee, 377 So. 2d 1150, 1152 (Fla. 1979), que establece que, sin un registro del juicio, una corte de apelaciones no puede resolver correctamente las cuestiones de hecho. No hay una opinión escrita que explique la decisión. Fuente: Tercera Corte de Apelaciones del Distrito de Florida, Etienne v. Estime Irvin, núm. 3D25-0008, opinión del 21 de enero de 2026.
• Sus abogados en la apelación fueron Keystone Law Firm, P.A., Eliezer S. Poupko y Frank Wolland. Sunbiz registra a Frank Wolland como agente registrado de VWC LLC. Fuente: encabezado de la opinión 3D25-0008; Sunbiz, VWC LLC, informes anuales 2018-2021.
• Etienne perdió la elección para alcalde de North Miami del 11 de mayo de 2021, con 1,887 votos (36.14%) contra 3,334 (63.86%) del alcalde Bien-Aime. La lista de notificación de la sentencia le da una dirección en Fort Pierce. Fuente: “2021 North Miami mayoral election”, Wikipedia (no se revisaron los resultados oficiales); Aaron Leibowitz, “Ex-city clerk taking on incumbent North Miami mayor”, Miami Herald, 16 de abril de 2021; instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.

Preguntas abiertas

• ¿Cuáles fueron los términos del préstamo de $15,123: el interés, el plan de pagos y la fecha de vencimiento? La corte determinó que el préstamo existió, pero la sentencia no los indica.
• ¿Cómo se movió el dinero? La escritura de 2018 registra $10 y no muestra ningún pago hacia o desde nadie.
• Un blog reportó que Etienne pagó $14,687.20 en impuestos atrasados de la casa (VotersOpinion, 28 de septiembre de 2020). Los registros revisados no confirman esa cifra.
• ¿Qué pedía la demanda de Etienne en 2020? El mismo blog la describió como un desalojo. La demanda no se revisó para esta página.
• ¿Se canceló alguno de los gravámenes federales? Los registros revisados no lo dicen.

Cómo se relaciona con El libro de cuentas

El video El libro de cuentas reporta que el condado de Miami-Dade vendió certificados de impuestos sobre su casa en ocho años fiscales: 2014, 2016, 2017, 2018, 2022, 2023, 2024 y 2025. La corte determinó que la casa era de ella, y su residencia con exención de vivienda, desde el 26 de agosto de 2014. Fuente: Recaudador de Impuestos de Miami-Dade (county-taxes.net), página de la cuenta consultada el 6 de octubre de 2026; instrumento 2025R181739, libro OR 34653, páginas 3411-3414.

Preguntas frecuentes

¿Qué decidió la corte sobre su casa en North Miami?

En una sentencia final enmendada registrada el 11 de marzo de 2025 (caso núm. 2020-007239-CA-01), la corte determinó que ella es la dueña en pleno dominio de la casa, con efecto desde el 30 de abril de 2018. Ordenó que la escritura de 2018 a VWC LLC y la de 2020 a Michael Etienne son nulidades ab initio, y prohibió de forma permanente que Etienne y VWC LLC reclamen la propiedad.

¿Qué fue el préstamo de $15,123?

La corte determinó que VWC LLC le hizo un préstamo de $15,123.00 el 30 de abril de 2018, y que ella entregó una escritura de cesión de derechos el 2 de mayo de 2018 con la intención de garantizar el pago. Según los Estatutos de Florida 697.01 y 697.02, la escritura se considera y se tiene como una hipoteca. La sentencia no indica los términos del préstamo.

¿Qué muestra la escritura de 2018?

Es una escritura de cesión de derechos por $10, firmada el 2 de mayo de 2018 y registrada el 25 de mayo de 2018 (instrumento 2018R312092). La preparó Marcel Denis, de ALPAM Group, Inc., cuya dirección de oficina es la que la escritura da para VWC LLC. El nombre de Denis también aparece impreso en una línea de testigo. El reconocimiento notarial tiene fecha del 23 de mayo de 2018 y escribe su nombre como “Marie”.

¿La corte de apelaciones cambió la decisión?

No. El 21 de enero de 2026, la Tercera Corte de Apelaciones del Distrito emitió en el caso núm. 3D25-0008 una opinión per curiam que dice solamente “Affirmed” (confirmada), con una cita al caso Applegate v. Barnett Bank of Tallahassee. Michael Etienne apeló sin abogado. No hay una opinión escrita.

¿Qué aviso de gravamen federal se registró a su nombre en 2018?

Se registró un aviso de gravamen federal por impuestos por $1,326,066.24 el 2 de agosto de 2018 (libro OR 31085, página 3215). El aviso indica el tipo de impuesto como 6672, la multa de recuperación de impuestos retenidos. Los registros revisados no muestran si fue cancelado.

Fuentes

1. Instrumento 2014R646293, escritura de garantía especial, libro OR 29312, página 2794, registros oficiales del condado de Miami-Dade (registrada el 17 de septiembre de 2014).
2. Instrumento 2018R312092, escritura de cesión de derechos, libro OR 30990, página 4193 (registrada el 25 de mayo de 2018).
3. Instrumento 2020R98281, escritura de cesión de derechos, libro OR 31814, páginas 1308-1310 (registrada el 10 de febrero de 2020).
4. Instrumento 2025R181739, Sentencia Final Enmendada de Saneamiento de Título, caso núm. 2020-007239-CA-01, corte de circuito de Miami-Dade, libro OR 34653, páginas 3411-3414 (registrada el 11 de marzo de 2025).
5. Tercera Corte de Apelaciones del Distrito de Florida, Etienne v. Estime Irvin, núm. 3D25-0008, opinión del 21 de enero de 2026.
6. Avisos de gravamen federal por impuestos (formulario 668(Y)(c) del IRS): CFN 2018R0468421, libro OR 31085, página 3215 (registrado el 2 de agosto de 2018); libro OR 30517, página 1801 (registrado el 2 de mayo de 2017).
7. División de Corporaciones de Florida (Sunbiz), VWC LLC, documento núm. L11000041195, incluidos los informes anuales 2018-2021.
8. Elecciones de Miami-Dade, resultados oficiales, segunda vuelta del Distrito 3 de North Miami, 4 de junio de 2019 (enr.electionsfl.org/DAD/2976/Summary/).
9. “North Miami seat in limbo”, Miami Times, 22 de mayo de 2019.
10. “Ethics, election issues dog some challengers”, Miami Times, 8 de mayo de 2019.
11. Mark Sell, “Spring elections heat up in City of North Miami”, Miami Times, 13 de abril de 2021.
12. Aaron Leibowitz, “Ex-city clerk taking on incumbent North Miami mayor. There’s no love lost between them.”, Miami Herald, 16 de abril de 2021.
13. “2021 North Miami mayoral election”, Wikipedia.
14. Stephanie Kienzle, “Mary Estimé-Irvin, Clueless (and Shameless) in North Miami”, VotersOpinion, 28 de septiembre de 2020 (blog; se cita solo por la cifra de $14,687.20 y la descripción del desalojo en Preguntas abiertas).
15. Recaudador de Impuestos de Miami-Dade (county-taxes.net), página de la cuenta consultada el 6 de octubre de 2026.

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